Folge 28 – Von 0 auf 300 Immobilien: So kann es funktionieren

00:00:00: Lieber Michael, schön dass du heute da bist bei unserem Podcast.

00:00:03: Du hast den Weg von Anberg nach Regensburg auf dich genommen und wir haben uns ja auch schon davor gesehen beim Immobilienkongress in Augsburg.

00:00:10: Ich fand das war ein sehr schönes Treffen wo wir uns auf Anhieb auch gut unterhalten haben über die Themen Immobilierendeuern Strukturen Mindset alles was mit dazu gehört.

00:00:20: deswegen hat es uns sehr gefreut dass du zugesagt hast dass du vorbeigekommen bist.

00:00:23: Wir nehmen auch noch eine andere Folge mit deinem Partner Geschäftspartner Reiko auf.

00:00:28: Mega Sache, dass du da bist.

00:00:30: Möchtest du dir vielleicht mal kurz für unsere Zuschauer vorstellen wer du bist was du machst was so deine Themen sind?

00:00:35: Sehr, sehr gerne.

00:00:36: Also erst mal vielen lieben Dank für die Einladung und das ist so spannend war dass ihr sagt hey Die Jungs lassen wir mal nach Regens bekommen.

00:00:43: also deshalb danke schön für die einladungen.

00:00:45: Ja für die Zuhörer wer bin ich?

00:00:47: Und was mache?

00:00:48: Ich würde sagen der überbegriff wäre immobilienunternehmer.

00:00:51: Das gliedert sich dann noch ein bisschen weiter auf.

00:00:55: Ich habe im prinzip drei große stand bei eine stand bei nummer eins.

00:00:58: ich hab eine finanzierungsfirma An vier Standorten, wir sind in der Oberpfalz.

00:01:02: Wir haben elf Leute und wir machen so knappe onehundfünfzig Millionen Euro Finanzierungsvolumen für unsere Endkunden.

00:01:08: das heißt wenn jemand einen Immobilienprojekt hat egal ob es jetzt zum Eigen- oder zur Vermietung ist ein Neubau vielleicht auch eine Projektentwicklung dann kommt er zu uns und wir kümmern uns um seine Finanzierung.

00:01:18: Das zweite Standbein was wir haben dass unsere Akademie In der Akademie betreiben wir Wissensvermittlungen.

00:01:23: Das heißt, wir geben Menschenwissen und Hilfestellungen an die Hand wie man selber in Immobilien investiert, wie man selbst auch einen großen Bestand aufbaut, finanzierbar bleibt und eben all diese Stolperstrecke und Fallsteine vermeidet.

00:01:35: Und der dritte Part das ist auch der größte Part.

00:01:37: ich denke weil wir uns heute auch am meisten darüber unterhalten dass es der eigene Immobilianbestand Reik und Ich haben vor eineinhalb zwei Wochen war mir wieder bei Notar haben wir die knapp vierhundert Wohneinheiten geknackt.

00:01:48: unser Ziel ist es noch deutlich größer zu werden werden.

00:01:51: Genau, aber das ist das wo wir aktuell stehen also Immobilienunternehmer im Bereich Finanzierung, im Bereich Wissenvermittlung und mit einem sehr großen eigenen Immobilier bestand.

00:02:07: Das sind ja viele Themen auf einmal die er gleichzeitig bespielt.

00:02:11: in welcher reinen Folge hast du denn diese Unternehmen gegründet beziehungsweise gestartet?

00:02:16: Also mit was ging es quasi los?

00:02:20: Haben sich die anderen Themen dann da angeschlossen?

00:02:21: Thematisch ist es ja alles sehr nah beieinander.

00:02:24: Ja, also du hast das richtig erkannt wir haben da eigentlich viele Synergieeffekte untereinander aber es kam natürlich nicht alles gleichzeitig sondern es ist nacheinander gekommen in verschiedenen Schritten.

00:02:33: Das was zuerst gekommen ist war tatsächlich das Thema Immobilienbestand.

00:02:37: Ich habe im Jahr zwei tausend achtzehn angefangen meine ersten Immobilier zu kaufen und ich hab damals einen sehr, sehr kleines konservatives Ziel gehabt.

00:02:46: Vielleicht mal ganz kurz noch einen Schritt davor?

00:02:48: Wo kam das Ganze her?

00:02:49: Ich habe in meinen Rentenbescheid reingeguckt und hab festgestellt die Zahl, die da drinnen steht... Die gefällt mir nicht!

00:02:55: Ich habe einfach hochgerechnet okay wann ist mein Renteneintrittsdatum im Jahr?

00:02:58: two-tausend neunundfünfzig?

00:02:59: Okay wie lange muss ich jetzt noch arbeiten?

00:03:02: mit welcher Schlagzeug muss ich arbeiten?

00:03:04: kann ich mir vorstellen den sehr fordernden Job den ich damals hatte sechs Tage die Woche jetzt noch vierzeig Jahre lang zu machen?

00:03:10: und dann habe ich mir überlegt naja diese Tätigkeit vierzig Jahre lang zu machen, um dann im Alter in einem Einzimmer-Appartment zu leben und Fahrrad zu fahren.

00:03:18: Und beim Alli einkaufen zu müssen habe ich mir gedacht macht nicht so sonderlich viel Spaß!

00:03:22: Dann hab' ich mich nach Alternativen umgeguckt und überlegt was kann ich denn selber tun?

00:03:26: Um Verantwortung zu übernehmen, um meine Rente selbst aufzubauen... ...und dann habe ich auch viele Dinge ausprobiert.

00:03:31: Ich habe dann Aktien ausprobieren, ich habe Optionen ausprobierend, ich hab nebenher einen kleinen Onlinehandel noch gehabt.. ..und habe dann festgestellt dass sich die Dinge entweder nicht verstanden haben oder dass ich sie verstanden habe und festgestellt hab, es ist ein sehr gutes Geschäftsmodell aber nur für die andere Seite.

00:03:45: Und immobilieren war das wo ich hängen geblieben bin was ich einmal verstanden hatte und wo ich auch erkannt habe.

00:03:50: ja damit kann man glaube ich wirklich viel hebeln da hat man großen Hebel und ein gutes Geschäft.

00:03:55: Dann hatte ich als ersten konservativen Plan als erstes Ziel zu sagen Ich möchte zehn Wohnungen in zehn Jahren kaufen ... es war schon sehr groß für mich.

00:04:03: Also,

00:04:05: das konnte ich

00:04:05: mir nicht vorstellen.

00:04:06: damals tatsächlich.

00:04:07: Ich habe gesagt okay... ... ich brauche mal ein großes Ziel zehn Wohnungen in zehn Jahren.

00:04:09: aber ich hab dann gesagt komm,... ... warum sollte mir eine Bank zehn Wohnen finanzieren?

00:04:14: Zehn Immobilien in zehn jahren.

00:04:15: Das gibt viele Leute die kriegen noch nicht mal eine hin.

00:04:18: Also das Ziel war sehr weit weg von mir.

00:04:21: Aber ich habe gesagt ich möchte einfach mein großes Ziel setzen.

00:04:23: und die Zahl hinter dem Ziel war... ...ich wollte fünf tausend Euro Bruttorente und Top haben.

00:04:28: Und hat mir damals einfach gedacht okay..., Ich will zehn Wohnungen, A-Fünfhundert Euro Kaltmiete.

00:04:34: Ja wir haben natürlich bis zum Renteneintritt eine Inflation das heißt die Kaufkraft lässt nach aber ich kann ja auch die Mieten erhöhen.

00:04:40: also das wird sich ungefähr ausnebelieren.

00:04:42: deswegen habe ich gesagt damals zum damaligen Zeitpunkt zehn Wohnen A-fünfhundert Euro Kaldmiete um eben diese fünftausend Euro Protorente zusätzlich zu erhalten.

00:04:51: Nach ich glaube vier Monaten hatte ich die zehn Wohnung Und dann habe ich mir gedacht, okay.

00:04:56: Ich muss mal über die Ziele nachdenken, weil das ging jetzt doch ein bisschen zu einfach und hab dann die Zile Stück für Stück immer nach oben geschraubt.

00:05:04: also das Ziel war dann irgendwann mal dreißig, dann fünfzig, dann hundert, dann Hundertfünfzig, zweihundert aktuell tausend.

00:05:12: und derzeit arbeite ich schon einem im nächsten Ziel dass ich sage eigentlich wäre zehntausend Wohnungen ganz schön.

00:05:18: wenn man da einen Wert dahinter schreibt kommt man ungefähr bei einer Milliarde raus Aber dann rein nur noch fürs Ego.

00:05:26: Der persönliche Lebensstandard wird sich nicht verändern, ob das Tausend, Zehntausend Wohnungen sind oder irgendwo dazwischen.

00:05:33: Das ist da nur noch ... Wie weit kann ich es treiben?

00:05:35: Wie groß kann ich's machen?

00:05:37: Das ist mehr so dieser sportliche Ärger als ... aber wirtschaftlich macht das keinen Unterschied.

00:05:42: Wie kamst du überhaupt zu den ersten zehn Wohnungen?

00:05:44: Weil die meisten sind ja schon mit dem Eigenheim ganz gut beschäftigt.

00:05:49: Ein, zwei vermietete Wohnungen für die Altersvorsorge reicht ja eben für die meisten aus.

00:05:54: Ja wird auch immer wieder empfohlen sich nicht auf die Rente zu verlassen wie du eben auch sagst sondern privat vorzusorgen.

00:05:59: Jetzt ist es oft so dass man zwischen Notartermin und Bistell Grundbuch eintragen irgendwie selber schon vier Monate braucht.

00:06:06: also für eine Wohnung.

00:06:07: Was ist dann bei dir?

00:06:09: Zeig ich mal der Booster gewesen schon am Anfang schon in vier Monaten oder lass das ein Jahr sein schon Mal zehn wohnungen zu kaufen?

00:06:16: Das ist ja ... ja in eine enorme Summe, wahrscheinlich auch die Kaufpreise zusammen.

00:06:21: Auch das Darlehen was du da aufgenommen hast.

00:06:23: also man muss ja erstmal als Unternehmer damit zurechtkommen sich zu verschulden... ...auf der einen Seite stehen zwar Vermögen gegenüber.

00:06:30: wie hast du da konkret gestartet?

00:06:32: Weil du hättest erst mal eine Immobilie kaufen können sagen können, der Rest des Jahres lasse ich jetzt erstmal gut sein.

00:06:37: Ich kümmere mich um die Arbeit und andere Themen.

00:06:39: dann greife ich nächstes Jahr im Januar wieder an.

00:06:42: Was waren so deine Beweggründe dass es schon am Anfang so schnell ging?

00:06:45: Da waren jetzt richtig viele gute Fragen drin.

00:06:47: Ich versuch die der Reihe von folgen nach nochmal kurz aufzutröseln, also ich gehe noch mal ganz zurück zum anfangen dass du gesagt die meisten sind mit Eigenheim und ein zwei Wohnungen schon überfordert.

00:06:56: bei mir war tatsächlich die Reihenfolge andersrum?

00:06:59: Ich habe mit vermieteten Immobilien angefangen und das Eigenheim kam Tatsächlich auch relativ ungeplant irgendwann erst viel später.

00:07:06: Reiko zum Beispiel wohnt heute noch zur Miete.

00:07:09: Jetzt setze ich mal meine Finanzierabbrille auf.

00:07:11: Macht aus Finanzierungssicht tatsächlich auch Sinn Weil in der Regel haben die Leute, die sich schon ein Eigenheim gekauft haben eine deutlich schlechtere Bonität als die, die noch zur mitte wohnen.

00:07:21: Woran liegt das?

00:07:22: Ganz einfach Bei einem Eigenheim wird die Bank bewirtschaftungspauschalen Rücklagen entstandhaltungspauschalen und all diese Dinge mit ansetzen.

00:07:29: man kann grob drei wo fünfzig pro Quadratmeter rechnen.

00:07:32: die Bank bei einer angemieteten Wohnung nicht, weil da trägt ihr der Vermieter dieses wirtschaftliche Risiko.

00:07:38: Das heißt wenn ich ungefähr sage, ich habe eine Miete und ich hab ne Kreditrate und ich leg das nebeneinander und sag ja von meiner Ausgabenkomponente her ist es ja identisch wird die Bank das gekaufte und auf kreditfinanzierte Objekt von der Bonität her schlechter bewerten, wenn ich's zum Eigennutz habe.

00:07:55: Ich hab damals mit vermietetem Immobilien angefangen.

00:07:58: Das Ziel war ja nicht sofort auf diese Zehen zu gehen.

00:08:01: Also ich hatte ja gesagt, mein Ziel waren zehn Wohnungen in zehn Jahren und das war schon schwer vorstellbar für mich weil ich mir nicht zutrauen konnte dass vielleicht mal zur Staffel mich habe gesagt, hey ich brauche ein großes Ziel und wenn ich nur einen Anteil davon erreiche dann mache ich dann Haken dran.

00:08:14: Und dann war es Großmäuligkeit.

00:08:16: warum?

00:08:17: Ich bin zum Besichtigungstermin gefahren.

00:08:20: Ganz spannend, ich hab mit dem Markler wo ich bei der Besichtung war auch heute wieder telefoniert.

00:08:24: also der der mir meine erste Immobilie verkauft hat ist inzwischen auch ein Freund geworden.

00:08:28: es war eines seiner ersten Objekte die er vermarkelt hat und das war meine erste Wohnung wie ich gekauft habe.

00:08:32: und ich war da bin damals mit meinem Firmenwagen vorgefahren.

00:08:36: ich habe beim Konzern einen Dienstwagen ich hatte einen Anzug an und dann bin ich im Anzug durch so eine Wohnanlage aus den fünftiger-sechziger Jahren gelaufen bisschen schäbig war und bin dann da als junger Typ mit dem Anzug durchgelaufen.

00:08:50: Die müssen sich alle gedacht haben, was ist das denn für ein Vogel?

00:08:52: Und in so einem Nebensatz hat der Makler dann gesagt ja und der Verkäufer trennt sich jetzt von allen seinen Objekten in dieser Anlage.

00:08:59: Dann habe ich ganz flapsig gesagt naja er macht einen geilen Paketpreis wenn die alle nehmen weil dann spart ihr euch auch ganz viel Arbeit.

00:09:06: Zwar am Wochenende munterkruft mich der Makl an und sagt also er hat es jetzt mit dem Paket preis geklärt aus müde Ordnung gehen.

00:09:12: Ich dachte mir Scheiße!

00:09:14: Kannst du jetzt auch nicht zurück rudern, ne?

00:09:15: Hast da einen auf Marker gemacht und Finanzierung ist überhaupt kein Problem.

00:09:18: Es war meine erste Immobilie, ihr wusstet nicht was ich da tat... ...und ich hab noch festgestellt im Sommerloch in August als Anfänger direkt ein Vier-Wohnungspaket zu finanzieren ist auch eine Challenge.

00:09:29: aber so ging's los und dann habe ich direkt dieses Vierer Wohnungspaket gekauft.

00:09:32: der Markler hat mir später da noch ein Zweierwohnungspakett angeboten.

00:09:35: so bin ich dann auf sechs Wohnungen gekommen und dann zwei Monate später habe ich mein erstes Mehrfamilienhaus, ein vierparteien Haus gefunden auf eBay Kleiner zeigen Da ein Schweinepreis geboten, der zuerst abgelehnt wurde und nach ein paar Wochen dann aber doch angenommen wurde.

00:09:48: Und das habe ich dann gekauft.

00:09:49: So kam ich innerhalb der ersten vier Monate auf diese sechs Wohneinheiten.

00:09:54: Am Anfang war so die erste Bank, die hat mich komplett nackig gemacht.

00:09:58: Also die hat mir mein komplettes Eigenkapital abgenommen.

00:10:01: Ich habe damals für hundertzehntausend Euro gekauft, dieses Viererpaket und die haben mir sechsunachtzig tausend finanziert das heißt Hundertzehntausend plus ein bisschen Nebenkosten plus die Differenz zu den Sechsund Achtzig.

00:10:12: ich hab ungefähr vierzig Tausend Euro Eigenkapitel eingebracht und dann hatte ich nichts mehr.

00:10:16: Und dann hat mir der Markler eben das zweite Paket angeboten und er hat gesagt du ich habe jetzt keine Eigenkapitale mehr, da hat er gesagt ja fragt mal die Bank ob die das mitfinanzieren würden wird safe nicht klappen.

00:10:26: Da hab ich die Bank gefragt, ob die das mitfinanzieren?

00:10:28: Ja ja, ist kein Problem, können wir machen und sie haben ja auch schon Immobilien, sie kennen sich ja aus.

00:10:32: Ich hab gesagt ihr habt mich zwei Monate vorher gekauft.

00:10:35: aber gut wenn wenn die Bank da so sagt... Bei mehrfamilienhaus war es dann tatsächlich wieder genauso als auch dort.

00:10:41: Habe ich denn die bank einfach gefragt ob die mir das mit finanzieren?

00:10:44: und dann hat mir die bank gesagt ja, das ist so von den känzern her so gut dass wir da auch die Nebenkosten für sie mitfinanzieren habe ich das mehrfamenhaus wird dreihundertsechzig tausend gekauft und hab vierhunderttausend von der bank bekommen.

00:10:55: ging das los?

00:10:55: und dann habe ich auch relativ schnell gelernt okay Wenn du gute Objekte findest, die sich vernünftig rechnen und zwar auch schon vor der ganzen steuerlichen Betrachtung also wo du eine echte Einnahmen- und Cashflowkomponente hast.

00:11:07: Dann ist die Bank auch bereit dir dort mehr als den Kaufpreis zu finanzieren.

00:11:10: so ging das Ganze dann tatsächlich damals los ...

00:11:13: selbst beeindruckend.

00:11:13: Also man kann auf jeden Fall festhalten, Kommunikation ist glaube ich auch immer wichtig... ... hättest du dich bei dem Markler nachgehakt?

00:11:20: Ob der noch andere Immobilien hat?

00:11:21: oder hätte der Markler das nicht gesagt?

00:11:24: Wäre es vielleicht nur dann die eine geworden und die anderen?

00:11:26: Absolut!

00:11:27: Hundert Prozent.

00:11:28: Und das ist auch was, was ich ganz vielen Leuten immer mitgebe.

00:11:30: Ganz viele sitzen aufm Sofa... ... und versuchen vom Sofa aus auf ImusCout direkt oben... blinkend den sieben Prozent zu finden.

00:11:39: Und das wird nicht passieren, also ich sag immer man muss rausgehen.

00:11:42: und auch wir haben eine Quote die trotzdem noch so ist dass wir über zwanzig Besichtigungen machen bis wir vielleicht mal ein Objekt wieder kaufen.

00:11:48: Also man braucht eine gewisse Schlagzahl und das ist auch so.

00:11:51: das Geheimnis weil du ja vorhin danach gefragt hast.

00:11:53: es gibt ja einmal das Thema Glaubenssätze mit Schulden usw.

00:11:56: aber auch wie schafft man das in so kurzer Zeit?

00:12:00: Man hört ja ganz auf dem Internet, ja Immobilien passives Einkommen.

00:12:04: Du musst nicht arbeiten und so weiter.

00:12:05: Davon möchte ich mich absolut distanzieren.

00:12:07: also ich sage immobilien sind ein sehr sehr aktives einkommen.

00:12:10: man muss sehr viel dafür tun aber man hat dann komplett anderen Hebel als jetzt im angestellten Tätigkeit weil die Summen dahinter auch einmal ganz anders sind.

00:12:18: Und ich war damals und auch heute noch einfach immer fleißig und habe viel Schlagzeug gemacht.

00:12:22: das zweite was auch ganz wichtig ist Ich hab es damals vermieden Ratschläge aus dem Umfeld anzunehmen.

00:12:29: Weil ich hatte in meinem Umfeld, egal ob das jetzt im Freundeskreis war oder auch in der Familie, hatte ich nur Leute die keine Erfahrung mit vermieteten Immobilien hatten.

00:12:37: Die haben aber... Alle sich berufen gefühlt mir ganz viel Ratschläge zu geben.

00:12:41: Weil viele Rats Schläge mit macht es bloß

00:12:43: nicht, ne?

00:12:44: Genau!

00:12:44: Viele Ratsschläge die halt auf den Erfahrungen und auf dem Wissen basieren was man sich bei RTL holen kann.

00:12:50: Bei RTL sieht man dann halt wie irgendeine durch irgende eine Messiewohnung stapft... ...und dann erzählt irgendein älteres Rentner-Ehe Pärchen dass sie seit drei Jahren sich mit dem Mieter da streiten und wie schlimm und grauenhaft das alles ist.

00:13:01: Und ich hab dann irgendwann einfach mal diese Perspektive gewechselt und habe damals tatsächlich in den eigenen Immobilienstammtisch gegründet.

00:13:07: Du hast ja auch hier in Regensburg einen, damals war das Ganze in Nürnberg.

00:13:11: Ich habe damals hier in Reichaas die Geißensstamm-Tische gegrünnet in Nuremberg.

00:13:16: Ich hatte damals noch keine Immobilien, ich habe zwei siebzehn in Stammtisch gegründet.

00:13:19: Zwei achtzehn hab' ich dann gekauft.

00:13:21: Bei mir genauso tatsächlich ja auch den Stammtestgegründer als ich noch keine hatte.

00:13:25: Und mein Ziel damals war eben einfach... ...ich wollte Leute kennenlernen die schon Immobilie haben weil davor bin ich nicht an die Rang gekommen.

00:13:31: und dann habe ich gesagt okay mach diesen Stammdusch, dann sind die Leute die Immobilianhaben gekommen und da habe ich mich mit denen unterhalten und spannenderweise keiner von denen hat ... tropfende Wasserhähne, Leute die am Sonntag anrufen und irgendwelche Probleme mit Mietnomaten.

00:13:43: Die haben alle gesagt nö das ist alles ganz entspannt... ...und das kommt in der Praxis eigentlich nicht vor.

00:13:48: Meinten es gibt's halt im Fernsehen aber die haben keine Themen damit.

00:13:51: Und dann hab ich mir gedacht okay... Ich hol mir jetzt keine Ratschläge mehr von Menschen,... ...die nicht mindestens dort sind wo ich hin will oder weiter sind,... ...weil jemand der keine Wohnungen hat was für Erfahrungen oder Ratsschläge... ...will der mir denn mitgeben können?

00:14:04: Also... ... der kann ja auch nur vom Hörnsagen sprechen.

00:14:07: Und deswegen habe ich da tatsächlich aufgehört, das mit meinem Umfeld zu erzählen... und hab das so drei vier Jahre im stillen Kämmerlein gemacht,... dass haben die auch gar nicht mitgekriegt, ein paar wissen das bis heute nicht, es sei denn sie hören gewisse Podcasts aber.... Ich habe das dann nicht mehr in die große Glocke gehängt und nicht mehr erzählt sondern habe da mein Ding durchgezogen um mich nun noch mit Menschen ausgetauscht, die diesen Weg schon gegangen sind.

00:14:25: und das glaube ich die Kombination aus fleißig sein und Schlagzahl machen richtiges umfeld und sprechen mit den richtigen menschen das glaube ich ist das geheimnis wie Ich und auch reiko wie wir so schnell wachsen konnten in so einer kurzen zeit

00:14:40: wirklich sehr beeindruckend.

00:14:42: also gerade auch die themen die du eben angesprochen hast mit anderen drüber zu sprechen dass es ja durchaus So ein Thema, man muss ja erst mal diese Leute finden.

00:14:50: Wir haben vorhin auch beim Mittagessen drüber gesprochen, es steht bei niemandem auf dem T-Shirt drauf ich hab unter den Immobilien oder so.

00:14:57: Meistens sieht man's den Leuten nicht an, auch bei den Stammtischen oder so und da könnte irgendwie ein anderer Stamm Tisch sein der da hockt irgendwie am Dienstagabend in einem bestimmten Restaurant.

00:15:07: das ist sehr oft dann wichtig.

00:15:09: Leuten spricht ja in den ähnlichen Bereichen unterwegs sind, die ähnliche Themen schon hatten von dem man profitieren kann und da wird die Luft dann irgendwann auch mal dünn.

00:15:17: ... muss ich halt erstmal vertrauen, da offen drüber sprechen zu können.

00:15:22: Deswegen auf jeden Fall cool, dass du da die Leute gefunden hast.

00:15:25: Mir ging es eben auch ähnlich solche Leute zu finden und die freuen sich ja oft dann ja auch Wissen weiterzugeben.

00:15:31: Ist nicht so das man's dem anderen nicht gönnt?

00:15:33: Ich meine der Markt ist groß genug, die Möglichkeiten sind da... Da geht man sich in der Regel auch nicht im Weg um.

00:15:39: deswegen ist glaube ich das auch sehr wichtig da irgendwie Mentoren oder Leute zu haben, die einem beim Thema Mindset auch immer aufrecht halten weil Ich meine irgendwo kamen euch bestimmt auch mal Hindernisse auf dem Weg daher.

00:15:52: Das wird sicherlich so gewesen sein und da kann man natürlich dann auch irgendwie sagen, ach nee jetzt lass ich's lieber so wie es ist ne?

00:15:59: Und konsolidier mich.

00:16:00: aber ihr habt weiter durchgezogen.

00:16:02: Vielleicht auch da die Frage wann habt ihr DUN-Dreiko euch denn so getroffen?

00:16:08: beruflich das ihr gesagt habt hab da... machen wir es zusammen, weil ihr zusammen besser seid.

00:16:14: Also ich glaube ja auch dran dass man immer mit anderen Leuten zusammen besser sein kann.

00:16:18: Wann habt ihr euch das so getroffen?

00:16:20: Wie war das damals bei euch?

00:16:22: Vielleicht dazu noch einen ganz kurzen Einschub und auch für die Zuschauer.

00:16:25: Es lohnt sich, auch die Folge mit Reiko anzuhören, weil Reiko hat eine ganz witzige Geschichte.

00:16:29: Er saß tatsächlich mal am falschen Stammtisch und hat das nicht gemerkt relativ lange.

00:16:34: Kannst du ihm die Frage stellen?

00:16:35: In eurem Interview stell dir mal die Frage sag mal, Reiko bist du mal zufällig einem anderen Stamm Tisch gesessen und hast nicht festgestellt was das für Menschen war.

00:16:44: Okay, sind

00:16:44: wir gespannt!

00:16:46: Deswegen lohnt es sich auch in die zweite Folge reinzugucken.

00:16:48: Wann haben wir uns kennengelernt?

00:16:49: Das ist im Jahr zwei Tausend neunzehn gewesen.

00:16:51: ... und spannenderweise über LinkedIn.

00:16:56: Ich habe die Nachricht auch heute noch in meinem LinkedIn-Kanal, ich hab dir nochmal gescreenshotet... ... weil irgendwann hat er mich angeschrieben.

00:17:02: sehr förmlich, ja?

00:17:03: Sehr geehrter Herr Birner!

00:17:04: Ich habe festgestellt wir sind beide in der gleichen WhatsApp-Gruppe im mobilen Stammtisch Nürnberg,... ...und ich habe aber gesehen sie sind aus Regensburg, ich bin auch aus Regenburg.

00:17:12: wollen wir uns mal irgendwie austauschen oder so.

00:17:15: Und ich habe tatsächlich Das sieht man auch lustigerweise von den Zeitstempeln.

00:17:19: Ich hab drei Tage nicht auf die Nachricht geantwortet, weil ich dachte, was das für ein Vogel ist?

00:17:23: Der schreibt, der hat mich in einer WhatsApp-Gruppe gesehen.

00:17:26: Warum schreibt ihr mir keine WhatsApp?

00:17:28: Warum schreibt er jetzt auf LinkedIn so?

00:17:29: Firmlich sehr geehrter Sohn und so.

00:17:31: In einer WhatsApp Gruppe sind wir alle per Du.

00:17:33: Nach drei Tagen habe ich ihm dann geantworten und gesagt, hey ja können wir uns mal treffen, aber so richtig motiviert war ich nicht.

00:17:38: Weil ich dachte verschreib mal eine WhatsApp, wenn du in der gleichen WhatsAppgruppe bist wie ich.

00:17:43: Und ... Dann war es tatsächlich so, dass wir uns super verstanden haben.

00:17:46: Wir haben uns hier in Regensburg getroffen im Spitalgarten und haben uns dann die Donau gesetzt und ich glaube, wir haben sechs Stunden an einem Getränk getrunken weil ... gar nicht zum Trinken gekommen sind, sondern so im Austausch waren.

00:17:59: wir einfach festgestellt haben.

00:18:00: Die Werte sind identisch.

00:18:02: Wir haben beide die gleichen Themen, in denen sie uns beschäftigen... ...die gleichen Zielen und wir brennen für das Thema,... ...wir haben eine Leidenschaft dafür.

00:18:07: Und dann haben wir relativ schnell entschieden,... ...dass wir Nägeln mit Köpfen machen... ...und haben dann zusammen ne Firma gegründet und haben gesagt,... ..."Alles klar!

00:18:14: Wir machen jetzt das Thema Immobilien

00:18:16: zusammen.".

00:18:16: Warum?

00:18:17: Ich bin bei Partnerschaften immer Fan davon.

00:18:19: Man muss gucken es muss für beide Mehrwerts sein.

00:18:22: Also ne Partnerschaft macht nur dann Sinn wenn.... beide zusammen mehr haben, als wenn sie das alleine gemacht hätten.

00:18:29: Sonst macht es für mich keinen Sinn und man muss sich

00:18:31: ergänzen.".

00:18:32: Das ist ja auch oft so eine Gefahr, wenn Menschen eine Partnerschaft machen, dann suchen die oft Menschen, die sehr ähnlich sind wie man selber.

00:18:40: Das macht aber nicht unbedingt Sinn, weil wenn ich zweimal die gleichen Stärken habe und zwei mal die gleichen Schwächen, dann brauche ich trotzdem wieder jemanden der diese Schwächen ausgleicht.

00:18:48: Und deswegen ... Wir sind beide.

00:18:52: Wir haben uns heute schon ein paar Mal über das Diskmodell unterhalten, wenn wir in diesem Diskmodel unterwegs sind.

00:18:56: Reiko und ich sind beide sehr rot strukturiert also eher auf der dominanten Seite Und dann unterscheiden wir uns.

00:19:01: aber Dann ist Reiko eher der gewissenhafte und Ich bin eher der Initiative Das heißt ich bin der, der ein bisschen lauter ist auch bisschen mehr Social Media nach außen macht auf unseren Kanälen.

00:19:11: Der kreativer ist ja da mehr Ideen hat und Reikurs aber der gewissenhaftere Und das ergänzt sich sehr gut.

00:19:16: also wir haben einmal den der halt nach vorne rennt und Dinge aufreißt und dann haben wir denen gesagt okay jetzt müssen wir die aber noch sortieren und irgendwie eine struktur bringen usw.

00:19:25: Also das ergibt sich sehr sehr gut.

00:19:27: und Dann sind wir eben relativ schnell dazu gekommen dass wir gesagt haben wir machen das zusammen.

00:19:31: warum Nummer eins?

00:19:32: du hast einmal immer ne revision im haus Weil es passiert mal, dass man sich in ein Objekt verliebt.

00:19:38: Alles an einer gewissen Adresse steht oder vielleicht früher immer vorbeigefahren ist.

00:19:44: Oder weil der besondere Mieter drin ist mit dem man sich profilieren möchte und dann verliebt man sich so einen Objekt und hat die rote Brille auf und redet sich das vielleicht auch schön.

00:19:52: Es ist gut wenn man eine zweite Hälfte dabei hat, die einfach das reflektiert und sagt hey rein von den Kennzahlen her ist der Deal nicht so geil!

00:19:59: Ich glaube du hast dich da ein bisschen verliegt und umgekehrt.

00:20:02: Man hat aber auch denjenigen... Der ein bisschen pusht beziehungsweise man puscht sich selber, weil man weiß eher okay ich kann das nicht rumpümmeln.

00:20:08: Weil es gibt ja noch den anderen und der macht auch was, er macht auch Attacker.

00:20:11: jetzt kann ich nicht hier faul am Sofa liegen und nichts machen.

00:20:13: Das heißt ich glaube man geht eine schnellere Geschwindigkeit wenn man das so zweitmacht.

00:20:17: Man hat ne Revision im Haus die einen sicher auch vor Fehlern bewahrt Und wenn wir die Köpfe zusammensteckt gibt es natürlich auch einfach mehr Ideen und man hat neue Impulse mit dabei

00:20:26: Absolut.

00:20:27: Ich glaube, dass das in vielen Themen eine Rolle spielt.

00:20:29: Also wenn wir jetzt mal so auf uns spiegeln, ein Steuerberater wird schon aus Privatrechtsanwälte.

00:20:33: Wir sind auch klassischen Partnerschaften organisiert da ist ja auch genauso zwei die gleichen Stärken und Schwächen haben.

00:20:39: Vorteilhaft, also das ist ähnlich wie du es eben sprichst und gerade auch die Möglichkeit, dass ihr zusammen einfach euch gegenseitig absichert oder noch mal hinterfragt.

00:20:48: Ist der Deal gut?

00:20:49: Oder nicht hilft ja auch schonmal von dem anderen die Perspektive damit reinzukriegen.

00:20:54: und seitdem macht er überwiegend alle Investments zusammen.

00:20:58: ab diesem Zeitpunkt, oder?

00:21:00: Fast!

00:21:01: Also ich... Beschränkt das mal ein bisschen, wir machen das Thema Bayern Holt zusammen.

00:21:05: Reiko hat noch eine Firma die macht Projektentwicklung da hat der andere Geschäftspartner.

00:21:10: Projektentwickelung ist nicht so meine Baustelle.

00:21:11: ich bin wirklich so messi ich sammle einfach und behalt alles.

00:21:15: also dass was wir bayern holt mäßig machen großen Rahmen, das machen wir zusammen.

00:21:20: Das muss ich auch immer lohnen.

00:21:21: dafür eine Struktur zu bauen ob es jetzt eine GBL ist oder eine GMBH dann müssen die Leute zu dir kommen und sich das von dir erklären lassen was in jedem jeweiligen Fall mehr Sinn macht.

00:21:31: aber wir haben gesagt wir kaufen keine Wohnungen zusammen oder sowas.

00:21:33: das macht auch finanzierungstechnisch keinen Sinn sondern in der Regel sind das große Projekte.

00:21:37: wenn ich jetzt einfach mal drei Beispiele nenne aus diesem und aus dem letzten Jahr die drei Projekten die mit Partnerschaften dieses im letztes Jahr gemacht wurden waren dieses Jahr einmal knapp dreieinhalb Millionen letztes Jahr fünf Millionen und nochmal knapp um die zwei Millionen.

00:21:51: Das sind dann so Größenordnungen, wo wir Sachen zusammen machen, wo es dann auch Sinn macht dafür eine Struktur aufzubauen.

00:21:56: Es kann doch mal sein das einer ein kleines Sexparteienhaus noch einmal selber kauft ne Wohnung noch mal selber kauf also gekaufen nach wie vor auch selber in den eigenen Bestand.

00:22:05: da muss man auch aufpassen wenn man Geschäfte zusammenmacht.

00:22:08: jetzt nehme ich wieder die Brille des Finanzierers und setzt die Arme auf der GBR.

00:22:12: zum Beispiel haftet man gesammt schuldenerisch wenn man dort den Daliens Vertrag entweder als unterschreibt oder wenn den beide zusammen unterschreiben, dann macht man sich tatsächlich die individuelle Finanzierbarkeit kaputt.

00:22:23: Also dass man ohne dieses GBR-Konstrukt weiter alleine finanzieren kann.

00:22:27: Da gibt es ein paar Dinge auf die muss man achten.

00:22:28: das haben reich und ich zum Glück relativ früh.

00:22:31: deswegen können wir sowohl zusammen kaufen als aber auch weiter einzeln kaufen.

00:22:35: also große Projekte die kaufen wir zusammen an.

00:22:38: Und ich glaube auch bei den Projekten, wenn man's dann immer zusammenmacht ist es ja oft so ein steuerliches Thema mit dabei.

00:22:42: Wie strukturiert man das?

00:22:44: In welcher Gesellschaftsform?

00:22:46: Was sind da bisher so eure lieblingssteuerlichen Wege dir gegangen seid?

00:22:51: Gibt ihr so das eine Lager... Eben der Einkommensteuer, Buy and Hold nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen ist eine super Möglichkeit um das Geld auf privater Ebene irgendwann mal später zu bekommen oder andere Wege zu gehen wie die Ehegattenschaugel, zu der wir eben auch sehr viel beraten.

00:23:07: Oder eben die anderer Seite, die ihm sagt Holding und VV geben BH und dann die Gewinne da drinnen tesorieren.

00:23:13: was sind also eure Einstellungen dazu?

00:23:15: diesem Thema.

00:23:17: Ist eine mega Frage, auf die ich auch sehr gerne antworte weil die meisten draußen machen das aus dem Bauchgefühl heraus.

00:23:24: ja ich habe gehört dass soll richtig sein und es soll gut sein Und wir machen es tatsächlich so.

00:23:29: Wir haben ne Excel-Tabelle dafür und bei uns ist es eine Matheaufgabe.

00:23:32: Wir stecken ein Objekt da rein mit den Kennzahlen Mit dem wie wir's entwickeln Mit dem was notwendig ist ums entwickeln zu können und dann simulieren wir Excel-Szenarien.

00:23:41: Dann können wir sehr schnell feststellen Welches Szenario macht denn für dieses Objekt Sinn und in welcher Struktur macht das ganze Sinn?

00:23:50: Und das Spannende ist, überwiegend kommen wir darauf dass das Halten im Privatvermögen also entweder als Privatperson oder in einer Personengesellschaft GBR oder KG.

00:24:01: macht zu neunzig Prozent am meisten Sinn.

00:24:02: Also wir haben das für sehr viele Objekte durchgerechnet, auch für Objekten mit zweistelligen Renditen wollen die Leute sagen ja wenn du so ein Cashflow-Probleme hast und der hat zwölf Prozent Rendite dann muss er in die VVGBH weil dann zahlst du ja nur fünfzehn Prozent auf den Mieteinnahmen.

00:24:15: und auch mit solchen Objektern haben wir das durchgerechnet Restnutzungsgutachten drauf.

00:24:20: dann geguckt, was haben wir da neue Afer?

00:24:22: Dann geguckt was müssen wir vielleicht auch noch investieren?

00:24:24: und dann festgestellt okay weil wir die Objekte so günstig einkaufen.

00:24:27: Und aber durch die Aufwertung im Wert zu steigern, haben wir teilweise beim Exit nach zehn Jahren eine Million Unterschied zwischen den verschiedenen Business Cases und eine Millionen Steuer frei haben oder nicht haben ist für mich ein Riesenhebel.

00:24:40: Ich nehme mal einen Beispiel damit sich die Leute das auch im kleinen Rahmen vorstellen können.

00:24:44: wenn ich jetzt eine Wohnung habe Nehmen wir mal eine Wohnung mit viel Cashflow.

00:24:50: Zweihundert Euro, was schon viel Cash Flow ist für ne Wohnung.

00:24:54: Wir nehmen zweihundert euro Cash Flow dann hab ich quasi in Cash Flow im Jahr von zweihundvierhundert EUR.

00:25:01: Das heißt, in zehn Jahren habe ich ein Cash Flow gehabt von vierundzwanzigtausend Euro.

00:25:05: Ist jetzt überschaubar.

00:25:06: Zweitausendvierhnachteuro im Jahr Cash Flow is überschauba!

00:25:08: Wenn ich die gleiche Wohnung nehme und ich sag' ich nehme ne Wohnung, die mich hundertfünfzig tausend gekostet habe... ...dann hab ich bei eins Komma fünf Prozent Tilgung nach zehn jahren den Reststuhl von hundertzwanzig.

00:25:18: gar nicht so viel weggetilgt, also noch relativ viel übrig.

00:25:21: Aber bei zwei Komma fünf Prozent Inflationen Schreckstrich Wertsteigerung habe ich einen neuen Wert von knapp hundertfünfeinundneunzigtausend.

00:25:28: Das heißt ich hab seventy-fünfundsiebzig tausend Euro steuerfrei und da sehe ich schon von den Verhältnismäßigkeiten das ist ja Faktor drei zu dem was ich Cashflow gehabt habe.

00:25:36: Das heisst der Hebel über diesen steuerfreien Verkauf ist viel größer und wir rechnen es uns für jedes Objekt individuell aus.

00:25:43: aber meistens lande das Objekt in einer GPR Und damit haben wir eben einmal die Option, offen nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen zu können.

00:25:51: Wenn uns die Politik da reinkrätschen sollte dann haben wir in der GBR ja auch die Möglichkeit einen Formwechsel zu machen und daraus später eine andere Gesellschaftsform zu machen aus der wir dann vielleicht trotzdem sehr begünstigt verkaufen können

00:26:05: Absolut.

00:26:06: Du bestätigst auch so meinen Beratungsantatz, weil es gibt natürlich viele Mandanten, die möchten gleich das große auffahren mit Holding und VV GmbH was ich natürlich lieben gerne auch mache.

00:26:15: aber man muss ja jedes Objekt individuell prüfen wie eben in deiner Excel-Datei wo man dann links oder rechts abbiegt, was ist denn die richtige Form?

00:26:23: Und aktuell kann sich er leicht rechnen wenn man ein Objekt mit fünf Prozent Mieterrandite nimmt, wenn es jetzt ein normales Objekt ist vier Prozent Zinsen und mindestens zwei Prozent Abschreibung eigentlich komplett schon aufgebraucht.

00:26:36: Das heißt, man hat steuerlich auf jeden Fall schon ein negatives Ergebnis und dann natürlich im Grenzsteuersatz von forty-two Prozent.

00:26:43: idealerweise kriegt man genau das erstattet.

00:26:45: während der VV geben, dass er sagen wir einfach nur für Lustvorträge erstmal wären isoliert betrachtet die man an irgendwann in Zukunft mit Gewinnen verrechnet ist zwar auch nichts verloren aber natürlich auf Ebene der Einkommensteuer hat man den Vorteil halt sofort in dem Jahr oder man lässt sich auf die Lohnsteuerkarte im Freibetrag einräumen, hat man es direkt jeden Monat über das Gehalt ausgezahlt.

00:27:07: Das eben viele, die einfach das unterschätzen.

00:27:10: viel mit dem holdigen Modell hat vor einigen Jahren noch funktioniert als die Zinsen niedriger sind und sie lohnen sich auch heutzutage noch.

00:27:16: in bestimmten Situationen bei größeren Projekten oder wenn's nicht unbedingt fremdfinanziert ist wie immer dass man da sage mal insgesamt einen höheren Überschuss hat dann kann man das Ganze trotzdem machen, aber diese individuelle Betrachtung ist immer sehr wichtig.

00:27:32: habe ich glaube auch schon einige vor der falschen Entscheidung bewahren können, weil man ist ja da erstmal dran gebunden.

00:27:38: Weil Immobilien mal schnell irgendwo anders hin zu verschieben vom Privat in irgendwie eine Struktur kostet ja auch immer Geld.

00:27:45: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch... Also das ist ja nichts in der Sache die man jetzt schnell wieder ändern kann.

00:27:51: also dann muss man sich eben Gedanken darüber machen.

00:27:54: Man muss auch dazu sagen dass es natürlich nicht von Tag eins so gewesen.

00:27:58: Also

00:27:59: warum sind wir heute so aufgestellt?

00:28:01: Ganz einfach, weil wir davor Fehler gemacht haben die uns massiv geärgert haben.

00:28:04: Wir haben auch diese Struktur Holdings drüber dann verschiedene GmbHs darunter und natürlich auch eine Bestandshaltung, eine VV Gmbh Und wir haben uns aber irgendwann massiv drüber geärgart dass wir Objekte haben, die in dieser Struktur liegen.

00:28:18: Weil wir die dann irgendwie sechs, sieben Jahre hatten und gesagt haben Scheiße!

00:28:22: In drei Jahren hätten wir die steuerfrei verkaufen können wenn die im Privatvermögen gewesen wären Dann hätte der Case so ausgesehen Jetzt ist das in der GmbH jetzt sieht der Case deutlich schlechter aus.

00:28:31: Und weil wir uns eben da drüber geärgert haben Haben wir das noch mal reflektiert und haben das hinterfragt?

00:28:36: Weil am Anfang war es natürlich geil Du gehst auf den Stammtisch und sagst hier ich hab' die Houlding Gmbh.

00:28:41: Houldling klingt einfach schonmal geil.

00:28:43: Und dann habe ich deine VV Gmbha ... dann klingt das schon nach Profi-Investor.

00:28:48: Und wenn du es deine Arbeit dir mal ... ... mathematisch wirklich anguckst, ... ... sinnvoll ist das nicht immer und deswegen wir gucken's uns für jeden Deal ... ... individuell an.

00:28:56: was kann sein dass es bei Deal A keinen Sinn macht?

00:28:58: Bei Deal B schon um bei Deals C ist es vielleicht abhängig vom ... ... Exzelszenario oder ist das vielleicht Fifty-Fifty?

00:29:05: Und mit diesem Ansatz gehen wir einfach rein... Wir haben jetzt auch vor kurzem wieder etwas in der GmbH gekauft,... ... wir haben aber auch gerade wieder was in der QBR gekauft.

00:29:12: Das wird sich pro Deal individuell angesehen!

00:29:15: Sehr sehr spannend.

00:29:16: Jetzt habt ihr durch diese ganzen Themen, wir haben jetzt einen kleinen Ausschnitt von dem was du jetzt gesagt hast mitbekommen.

00:29:21: Ich meine wenn man dreieinhalb Objekte kauft hat man natürlich einigen Paket aber hat irgendwie dreihundert Grundbuchblätter mal gesehen Wahrscheinlich hundert oder um den Dreh Notarverträge Verschiedene Regelungen die man machen kann ob Gewerbe, ob Wohnimmobile.

00:29:39: Dieses Wissen gibt er jetzt auch weiter.

00:29:41: Ihr habt eine Akademie.

00:29:42: Das hast du vorhin am Anfang mal erläutert.

00:29:45: Erzähl uns vielleicht da, wo ihr den Leuten denn da konkret hilft in den Themen?

00:29:50: Also tatsächlich helfe ich schon länger seit Jahrzehnteinundzwanzig Menschen dabei selber in Immobilien zu investieren und damals noch unengeldlich!

00:29:58: Und das ist dann natürlich mit steigener Sichtbarkeit und auch mit steigendem eigenen Erfolg.

00:30:03: ist es natürlich von der Nachfrage her auch gestiegen weil die Menschen gesehen haben hey, der hat jetzt fünfzig Wohnungen, der ist hundert, der war zweihundert, Der hatte jetzt vierhundert Wohnungen.

00:30:11: Ich will wissen, wie das geht.

00:30:12: ist natürlich das Anfrage Volumen gestiegen.

00:30:14: Plus parallel habe ich bei mir in der Finanzierungsfirma festgestellt dass es einen sehr hohen Beratungsbedarf gibt weil die Menschen teilweise mit echt grauenhaften Objekten kommen.

00:30:24: wo ich dann da immer gesagt hab ja hast du keine Standortanalyse gemacht?

00:30:26: Hast du dir nicht mal die Protokolle angeguckt?

00:30:28: Hast Du das nicht einmal kalkuliert?

00:30:29: Haste da auf dem Schirm, dass da die um die Sanierungskosten kommen.

00:30:32: und dann habe ich sehr oft festgestellt Es gibt massiven Beratung bedarf Weil die Menschen da große Wissenslücken haben.

00:30:38: Und dann haben wir oft Leute konsultiert und haben dann aber festgestellt, okay.

00:30:42: Wir haben jetzt in der Finanzierungsfirma machen wir auf einmal Konsulting.

00:30:45: Dann haben wir das ausgelagert und haben die Akademie gegründet.

00:30:48: Da gibt es verschiedene Formate.

00:30:50: Wir habe Workshops wo wir wirklich einen Wochenende lang zusammenarbeiten mit dreißig fünfunddreißig Leuten die komplette Wertschöpfungskette im mobile einmal durchgehen von, an welchen Standorten suche ich?

00:31:01: Wie berechne ich denn was überhaupt der richtige Preis ist, den ich bezahlen kann.

00:31:05: Wir sehen die ganzen steuerlichen Komponenten aus.

00:31:07: wie verhandle ich sowas, wie werte ich so etwas auf, wie finanziele ich so was?

00:31:10: also wir gehen das einmal komplett durch.

00:31:12: und wenn einer sagt okay dass war so wertvoll und so geil und jetzt möchte er das nachmachen, was wir machen.

00:31:17: Wir haben einen Teilnehmer der hat jetzt seine hundert Einheiten geknackt mit uns.

00:31:21: ich möchte jetzt richtig skalieren.

00:31:22: dann kann er mit uns in eine sechs oder zwölfmonatige Begleitung gehen und dann nehmen wir denjenigen wirklich an die Hand und sagen geh jetzt links rum.

00:31:29: bei rechtsrum haben wir schon ausprobiert hat nicht geklappt und hat uns so viel Geld gekostet.

00:31:33: deswegen mach links rum dass funktioniert.

00:31:36: und da nehmen wir die Leute halt an die hand und sagen immer wieder wenn Auf dem Schotterweg in Waldabgebogen sind, dann packen wir die wieder auf die Autobahn und sagen.

00:31:43: In die Richtung musst du fahren weil du hast mir erzählt was die und die Ziele und um diese Ziele zu erreichen muss es in die Richtung gehen.

00:31:49: Sehr spannend!

00:31:49: Ich glaube das wird vielen helfen gerade denen der Rüstzeug fehlt um irgendwie den nächsten Schritt zu gehen.

00:31:54: Das wäre vielleicht auch so.

00:31:55: meine Anschlussfrage magst du da vielleicht so ein zwei drei Tipps spoilern wo du sagst dienen die vielleicht jetzt die fünf Immobilien gekauft haben, was super gut ist.

00:32:05: Ich glaube das hilft jeden für die Altersvorsorge auch um unbeschwertes Leben zu führen.

00:32:09: Vielleicht verdienen sie sagen jetzt noch mal einen Schritt weiter.

00:32:13: einfach wenn man der Lust drauf hat wenn man merkt jetzt weiß man wie der Hase läuft.

00:32:17: Was würdest du sagen sind so die nächsten Schritte um da einfach nochmal den Sprung zu machen?

00:32:21: So wie ihr es gemacht habt.

00:32:22: Ich glaub dass aller aller wichtigste ist, dass man sich den Spaß erhält und viele gehen dann raus und sehen andere Leute wie zum Beispiel uns.

00:32:30: Und dann haben wir hier wieder ein Paket mit Fünfzig gekauft, die füllen sich dadurch irgendwie unter Druck gesetzt und verlieren vielleicht auch aufgrund dieses Drucks oft den Spaß.

00:32:38: Ich glaube das Wichtigste ist... ... das mit Spaß zu machen, weil dann bist du erfolgreich.

00:32:42: Wenn Reiko und ich da keinen Spaß mehr dran haben,... ... dann hören wir sofort auf!

00:32:45: Also dann machen wir irgendwas anderes... ... aber wir haben richtig Spaß dran, deswegen geht's auch bei uns weiter,... ... weil es ist für unsere Nervenkitzel die Jagd nach dem nächsten Deal,... ... kriegen wir verhandelt, kriegen mir die Zusage, kriegen wir die Finanzierung,... ... das macht uns einfach Spaß und deswegen sehen wir weiter dran.

00:32:57: Das ist glaube ich ein ganz wichtiger Tipp... ...und dann hast Du schon gesagt, man isst mit fünf bis zehn Wohnungen superaufgestellt.

00:33:04: Man muss nicht immer höher schneller... weitermachen, weil nicht jedem liegt das auch der große Vermieter zu sein.

00:33:11: Weil ich bin dann immobilien Unternehmer.

00:33:13: deswegen muss ich mir bewusst sein dass es da nicht mehr klassische kleine Vermietungen die ich auch noch selber verwalten kann sondern ab einem gewissen Punkt wirst du Immobilienunternehmer hast denn auch Themen.

00:33:23: die Banken fordern von dir permanente Offenlegungen.

00:33:25: Du hast relativ viel Dokumente.

00:33:27: du musst ganz viel managen.

00:33:28: mit fünf bis zehn Wohnungen bist du finanziell schon so geil aufgestellt.

00:33:32: Ich habe aber vorhin dieses Beispiel gemacht Du kannst nach zehn Jahren die erste Wohnung verkaufen, hast siebzig cash-steuerfrei netto.

00:33:39: Das ist mehr als die meisten guten Angestellten netto pro Jahr auf ihr Konto bekommen.

00:33:43: also von dem her geile Summe.

00:33:44: Und

00:33:44: das auch noch nicht mal netto?

00:33:45: Genau!

00:33:46: Die meisten kriegen es noch nicht einmal brutto.

00:33:48: aber siebzig carnetto zu haben dafür musst du schon echt viel arbeiten.

00:33:51: und dann kannst du davon ein Teil verkonsumieren und ein Teil reinvestierst.

00:33:55: und wenn du jedes jahr eine Wohnung kaufst, dann kannst wir ja im Jahr elf eine verkaufen im Jahr zwölf eine verkaufen, im Jahr treizehn, dann hast du immer schön deine Siebzig netto ... und hast da quasi ein schönes Rad einmal aufgebaut, wenn du zehn Jahre lang jedes Jahr eine Wohnung kaufst.

00:34:08: Also die Strategie, die ich ursprünglich mal im Kopf hatte... ...die finde ich heute eigentlich wieder ganz geil!

00:34:12: Dann ist es ganz wichtig... Fleiß?

00:34:14: Punkt drei glaube ich Schlagzahl nur weil die ersten zehn Anfragen mal nichts waren und nicht eine Absage gekriegt habe.

00:34:20: heißt das nicht, dass sich das Thema Immobilien deswegen nicht funktioniert sondern muss dran bleiben.

00:34:25: Und auch Reik und Ich haben eine Quote von ungefähr zwanzig, fünfundzwanzig Angeboten bis meine Zusage kommt.

00:34:31: also auch wir und wir selektieren schon sehr stark vor.

00:34:33: d.h.

00:34:34: man braucht Schlagzahlen und Fleiß.

00:34:36: dann ist nächste wichtige ist ne Kopfsache Man darf sich vom Exposépreis nicht ankern lassen.

00:34:41: Also das ist ganz, ganz wichtig.

00:34:43: Der Exposé-Preis darf kein Anker sein.

00:34:45: wir kaufen Objekte teilweise auch vierzig Prozent unter Exposéepreis.

00:34:49: Wir versuchen immer herauszufinden was es der Verkaufsgrund.

00:34:51: und das Spannende ist zu neunzig Prozent geht's nicht ums Geld.

00:34:55: Es gibt meiner Meinung nach nur drei Verkäufertypen wo es ums geld geht.

00:34:58: Das ist der Bauträger dass das der Projektentwickler und der Fix & Flipper.

00:35:02: Die machen das Ganze als Hauptgeschäftsmodell die Machen das zum Geld verdienen.

00:35:05: das ist deren normaler Job ... aber auch nur so langs denen Liquiditätstechnisch gut geht.

00:35:11: Wenn die mal Liquidprobleme haben, dann geht es auch nicht mehr um Preis sondern auf einmal um Schnelligkeit.

00:35:14: und wie schnell kann ich Gas bekommen?

00:35:16: Aber wenn's denen gut geht, geht's denen um Preis.

00:35:18: allen anderen geht zum andere Themen!

00:35:21: Der hat keinen Bock mehr auf den Mieter, der hat Stress mit dem.

00:35:23: Der hatte vielleicht Stress beim Nachbar, der selber drin gewohnt.

00:35:25: Er vergrößert sich, er verkleinert sich und bekommt Kinder.

00:35:27: Irgendjemand ist gestorben, irgendjemand hat geerbt, möchte sich ein Wohnmobil kaufen und durch Spanien fahren, möchte nach Thailand auswandern.

00:35:33: Es gibt so viele verschiedene Gründe.

00:35:35: die Tochter hatten College Zugang gekriegt und muss jetzt in Amerika studieren und das kostet ganz viel Geld.

00:35:40: also ich versuche immer herauszufinden was ist denn der Grund hinter dem Verkauf der nichts mit dem Geld zu tun hat?

00:35:46: Und dann wäre natürlich meine nächste Frage wie sieht denn die zeitliche Komponente aus mit dem Wohnmobil durch Spanien fahren.

00:35:53: Es wird jetzt langsam dann wieder Frühling und Sommer, wäre jetzt geil wenn er das jetzt machen könnte und nicht das Wohnmobile erst im Herbst hat.

00:36:00: Auswander nach Thailand macht natürlich im Herbst mehr Spaß weil da ist es in Deutschland kalt und Wenn er das Ding aber erst im März verkauft, dann hat er Sommer.

00:36:08: der ist hier auch schön.

00:36:09: Wenn das College-Studium Im März losgeht weiß ich auch, okay Zeit ist dann eine Komponent.

00:36:15: Also ich versuche immer herauszufinden was es in der Grund hinter dem verkauft und damit zu argumentieren.

00:36:20: Und da habe ich schon oft Objekte gekauft wo ich nicht der Höchstbietende gewesen bin aber erkannt habe was denn den Verkäufer wichtig ist.

00:36:29: Schnelligkeit übernahme von irgendwelchen Dienstleistungen.

00:36:32: Ich hab einmal aus einer Erbengemeinschaft gekauft die hatten keine Kohle, die hatten Immobilie geerbt und die war sanierungsbedürftig.

00:36:38: Die konnten sie auch nicht vermieten, der hat jeden Monat Lastenskosten gekostet.

00:36:41: Und ich habe zu denen gesagt Ich steig sofort in die Lastens kosten ein ab Notartermin Nicht erst wenn Fälligkeit ist in drei vier Monaten sondern so fort.

00:36:49: aber dafür bezahle ich euch nur folgende preis Der next bietender hatte zehn tausend euro mehr geboten Aber der hat dieses Angebot nicht gemacht.

00:36:55: Es ist natürlich auch für mich ein gewisses Risiko gewesen, kommt die Fährlichkeitsmitteilung überhaupt oder nicht?

00:37:00: Aber diese Liquidität, diese vier Monate lang zu haben war denen viel mehr wert als zehn tausend Euro mehr Kaufpreste bekommen.

00:37:07: und das versuche ich immer herauszufinden.

00:37:08: Das ist glaube ich der wichtigste Punkt.

00:37:10: ... sprech mit dem anderen.

00:37:12: Und das ist auch wieder das, was ich eingangs mal gesagt habe auf dem Sofa sitzen und den Immo-Scout scrollen wird dir keine geilen Immobilien bringen sondern du musst nach Hause gehen,... ... du musst mit dem Makler sprechen... ...du musst mit deinem Eigentümer sprechen,... ...du muss mit dem Mieter sprechen und herausfinden... ...was ist die in Leuten wichtig und einfach Informationen sammeln?

00:37:26: Ja!

00:37:27: Ich glaube das sind super wichtige Punkte die du da genannt hast, die ich auch... immer wieder wieder gefunden habe und oft ist es irgendwie ein Grund, wo man dann vielleicht auch ein bisschen empathisch sein muss.

00:37:36: Am Ende sind das alles Menschen.

00:37:38: Es geht um Summen bei Immobilien die sind mehr emotional mit und muss mal einfach gewissermaßen auf den Punkt treffen.

00:37:43: Man sagt was ist dem anderen wichtig?

00:37:44: Dann einfach einen seriösen Eindruck hinterlassen!

00:37:47: Das habt ihr beide auf jeden Fall auch mit euren Track-Record.

00:37:50: also das ist ja auch immer wichtig für den Verkäufer zu sehen da steckt jemand dahinter der weiß was er tut und der zahlt am ende auch und lässt ihn unter Termin nicht platzen

00:37:58: absolut.

00:37:59: Das waren jetzt vier, wir haben noch einen Fünften.

00:38:01: Der fünfte ist ein Learning von mir selber aus meiner allerersten Immobilie.

00:38:06: Ich habe damals ... massive Angst vorm Renovieren und Sanien gehabt.

00:38:09: Und hab deswegen eine Wohnung gesucht, die in einem tollen Zustand ist... Da waren damals die Badezimmer gemacht, da war neue Gastherment drin ...neue Fußbilden, neue Atüren.

00:38:17: War ne Top-Wohnung.

00:38:18: Zwei Tausend Fünfzehn saniert.

00:38:19: ich habe hier zwei Tausende Achtzehn gekauft.

00:38:21: Ich hab mir das Haus drum herum nicht angeguckt.

00:38:23: Das ging so lang gut bis sich bei der Wohnung den Mieterwechsel hatte.

00:38:26: Ich habe die inserriert, ich hab ganz viel Nachfrage gekriegt und dann standen die Leute vor dem Haus gucken nach oben und sagen Oh!

00:38:33: Das sah einfach aus wie eine Geisterbahn.

00:38:34: Also ich habe die beste Wohnung in einem schlechten Haus gekauft und das Haus drumherum kann nicht beeinflussen, deswegen der fünfte Tipp an alle kauft die schlechteste Wohnung im guten Haus weil die Wohnungen könnt ihr beeinflussen.

00:38:46: oder wenn Ihr größer denkt schon kauf das schlechteste Haus in einer guten Straße weil das Haus könnt Ihr beeinflossen den Rest der Straße nicht.

00:38:54: Das bringt es, glaube ich sehr gut auf den Punkt.

00:38:56: Wunderbar!

00:38:57: Vielen vielen Dank an der Stelle.

00:38:59: Danke dir.

00:38:59: Sehr viele wertvolle Impulse von dir.

00:39:02: Wir haben am Ende immer noch eine Schätzfrage

00:39:04: und jetzt bin ich gespannt.

00:39:05: Genau weil ihr so viel Immobilien auch habt würde ich gerne fragen wie viele Immobilie schätzt du dass du im Jahr zwanzig-fünfundzwanzig besichtigt hast um so viele Immobilen zu kaufen?

00:39:16: Kannst du das irgendwie mal einschätzen?

00:39:18: wie oft du dadurch... ... Wohnungen gelaufen bist.

00:39:21: Tatsächlich muss ich sagen, das Jahr zwanzig-fünfundzwanzig war bei mir der Eintritt in das Jahr der Pakete.

00:39:26: Also da habe ich ein paar sehr große Deals gemacht.

00:39:28: Der größte Deal von Reikomir waren fünf Millionen Euro und deswegen haben wir gar nicht so viel besichtigt.

00:39:35: aber du kannst im Grunde sagen dass wir safe schon... ... tausend Fünfhundert zwei Tausend ... Immobilienbesichtigungen hatten, und ich habe es mal ganz grob hochgerechnet.

00:39:47: Ich glaube, ich hatte schon circa ... ... Zehntausendexprüfungen.

00:39:50: Also Zehnteusexprusse ist ungefähr geprüft... ...und ungefähr tausend Fünfhundert zwei Tausend ... ... Immobilen durch die wir tatsächlich ... ... durchgestiefert sind.

00:39:58: Okay in so einer Weise für diese ganzen Objekte?

00:40:00: Ist eh schon unglaublich.

00:40:01: also da sieht man ja auch denke ich sehr viele Sachen,... ...die man sonst gar nicht sieht, ne?

00:40:06: Also das ist schon... ...

00:40:07: und du entwickelst natürlich auch Routinen.

00:40:09: Das ist ähnlich wie beim Sport, wenn du eine neue Übung machst... ... beim ersten mal fühlt sich die komisch an,... ...wenn du dies zehnte Mal wiederholt hast dann fühlt sie sich vertraut an.

00:40:15: Genauso ist das auch mit Besichtigungen.

00:40:17: Sag mal mein Tipp an die Leute, die sollen rausgehen und Besichtigung trainieren,... ...weil man den Blick für die Dinge irgendwann entwickelt... ...und auch wie man freheckt und wie man Informationen bekommt vom Mieter, vom Eigentümer oder vom

00:40:28: Makler.".

00:40:30: So ist es.

00:40:31: Michael, vielen Dank für deine Zeit!

00:40:32: Danke

00:40:32: dir Ruggis!

00:40:33: Es

00:40:33: war super spannend und wir verweisen dann auch gleich direkt auf unsere Folge in der nächsten Woche... ...und danach auf unserer Folge mit dem Reiko die mindestens genauso toll sein wird.

00:40:43: Mit vielen Punkten dazu zu weiteren immobilien Themen an dieser Stelle.

00:40:47: Vielen vielen dank für dieses Interview.

00:40:49: Sehr gerne hat großen Spaß gemacht.

00:40:50: Dankeschön.